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各縣（市、區(qū)）發(fā)展和改革局（物價局）、住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局，市屬各物業(yè)服務企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：
為加強我市物業(yè)服務收費管理，規(guī)范物業(yè)服務收費行為，根據(jù)《廣東省物價局 廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于物業(yè)服務收費管理辦法》，我們制定了《陽江市物業(yè)服務收費管理實施細則》，經(jīng)市政府批準同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請徑向市發(fā)展和改革局、市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局反映。該文的部門規(guī)范性文件統(tǒng)一編號為陽部規(guī)〔2014〕10號。
陽江市發(fā)展和改革局 陽江市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局
2014年10月11日
陽江市物業(yè)服務收費管理實施細則
第一條 為規(guī)范我市物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《廣東省物業(yè)管理條例》、國家發(fā)展改革委、建設部《物業(yè)服務收費管理辦法》和《廣東省物價局廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于物業(yè)服務收費管理辦法》等有關規(guī)定，結合我市實際，制定本實施細則。
第二條 本細則適用于本市行政區(qū)域內物業(yè)服務收費行為。
第三條 本細則所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。
第四條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。
第五條 市價格主管部門會同市住房規(guī)劃建設行政主管部門負責全市物業(yè)服務收費的管理監(jiān)督工作。
各縣（市、區(qū)）價格主管部門會同同級住房規(guī)劃建設行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)服務收費的管理監(jiān)督工作。
第六條 業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務收費。
包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享受或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
第七條 物業(yè)服務收費根據(jù)不同物業(yè)的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。
業(yè)主大會成立之前的住宅（含自有產(chǎn)權車位、車庫）物業(yè)服務收費實行政府指導價，別墅、業(yè)主大會成立之后的住宅（含自有產(chǎn)權車位、車庫）及其它非住宅物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。
第八條 實行政府指導價的物業(yè)服務收費，按照屬地管理原則，由當?shù)貎r格主管部門會同同級住房規(guī)劃建設行政主管部門根據(jù)當?shù)氐奈飪r總水平、不同類型及服務內容制定本行政區(qū)域內物業(yè)服務收費的基準價及浮動幅度，并向社會公布，同時抄送市價格和市住房規(guī)劃建設行政主管部門備案。
第九條 實行政府指導價的物業(yè)服務收費，具體標準由物業(yè)服務企業(yè)在當?shù)刂笇r范圍內，根據(jù)物業(yè)服務實際情況與業(yè)主協(xié)商確定，并報當?shù)貎r格主管部門備案。
實行政府指導價的住宅物業(yè)服務收費，因服務質量、成本變化、合同期限、以及政府指導價標準變動等原因需要調整或重新約定收費標準的，物業(yè)服務企業(yè)應當根據(jù)物業(yè)服務實際情況與業(yè)主協(xié)商，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)以上的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)以上的業(yè)主簽名同意后，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主在政府指導價范圍內協(xié)商確定物業(yè)服務收費標準，重新簽訂物業(yè)服務合同，報同級價格主管部門備案。
實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主雙方協(xié)商確定。
第十條 實行政府指導價的物業(yè)服務收費，應根據(jù)物業(yè)服務成本、業(yè)主承受能力以及社會經(jīng)濟發(fā)展狀況等因素適時調整。
制定或調整物業(yè)服務收費政府指導價應進行成本監(jiān)審。
第十一條 前期物業(yè)管理階段的住宅物業(yè)，建設單位通過招投標或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的前期物業(yè)服務收費，應當按照政府指導價的有關規(guī)定執(zhí)行。確需超過政府指導價水平的，應當報當?shù)貎r格主管部門核定。
第十二條 物業(yè)服務收費實行包干制的，物業(yè)服務收費包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。
物業(yè)服務收費實行酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。
第十三條 物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：
（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
（三）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；
（四）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；
（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；
（六）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
（七）辦公費用；
（八）管理費分攤；
（九）物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
（十）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。
第十四條 物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務成本。
住宅小區(qū)物業(yè)服務收費中的公共水電費分攤按如下規(guī)定執(zhí)行：（一）住宅小區(qū)物業(yè)服務單位辦公及生活等自用水、電，必須單獨設置計量表，其費用由物業(yè)管理單位負擔，不得向住(用)戶分攤。（二）小區(qū)綠化物養(yǎng)護、園林水池噴泉、值班室、保安亭以及喜慶活動、宣傳、裝飾等用水用電，其費用均由物業(yè)管理服務費列支，不得向住(用)戶分攤。（三） 小區(qū)開展多種經(jīng)營活動的水、電費用，由該項經(jīng)營收益列支，不得向住(用)戶分攤。（四）小區(qū)范圍的路燈用電費用，由小區(qū)的所有住(用)戶合理分攤。（五）住宅大樓內走廊、樓梯、公共設施的公用水、電費用，由本樓住(用)戶合理分攤。（六）為提高公用水、電費用分攤的透明度，減少價格糾紛，凡屬向住(用)戶分攤的公用水、電費用，必須單獨列帳，向住(用)戶公布費用分攤的辦法和總金額以及各住(用)戶應負擔的金額等。嚴禁把分攤的水、電費用與住(用)戶自用的水、電費用的混合統(tǒng)收。
第十五條 物業(yè)服務收費根據(jù)法定產(chǎn)權建筑面積按月計收。已辦理房產(chǎn)證的，以房產(chǎn)證記載的建筑面積為準。房產(chǎn)證未記載建筑面積或未辦理房產(chǎn)證的，以物業(yè)買賣合同中約定的建筑面積為準。
自有產(chǎn)權車位（車庫）的物業(yè)服務收費按車位（車庫）的數(shù)量計收，也可按法定產(chǎn)權面積計收。
第十六條 物業(yè)買受人應當在建設單位交付物業(yè)后按時交納物業(yè)服務費。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權或者租賃權轉移時，業(yè)主或物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用。
第十七條 物業(yè)管理區(qū)域已竣工但尚未出售或者已出售但未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務費由建設單位按照該物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標準全額交納。
第十八條 物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費或周轉金。
第十九條 業(yè)主對其物業(yè)進行室內裝修的，可自行請人搬運裝修材料、清理垃圾和余泥渣土;物業(yè)服務企業(yè)也可向業(yè)主提供裝修材料搬運、垃圾和余泥渣土清運等服務,以上兩種方式由業(yè)主自行選擇,物業(yè)服務企業(yè)不得壟斷或強制業(yè)主接受其提供服務和價格。
如物業(yè)服務企業(yè)提供裝修材料搬運、垃圾和余泥渣土清運等服務, 服務收費收取標準由雙方協(xié)商確定,并要簽訂服務合同。
物業(yè)服務企業(yè)可以向業(yè)主收取裝修保證金（押金）、裝修人員臨時出入證押金（或工本費），具體標準及其管理辦法由市、各縣（市、區(qū)）價格主管部門制定。
第二十條 實行小區(qū)出入證管理的，應當為業(yè)主免費配置一定數(shù)量的出入證（含IC卡等）。業(yè)主申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，可按制作成本收取工本費。出入證的免費數(shù)量及制作工本費具體標準由市、各縣（市、區(qū)）價格主管部門確定。
第二十一條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，所得收益依法歸全體業(yè)主共有，并主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第二十二條 物業(yè)管理區(qū)域內的機動車停放保管服務收費，按各地價格主管部門有關規(guī)定執(zhí)行。已收取機動車停放保管服務費的，不得重復收取車位物業(yè)服務費。
第二十三條 物業(yè)服務企業(yè)接受業(yè)主的自愿委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，其收費由雙方協(xié)商。
第二十四條 物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費用的，其他部門、單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
第二十五條 物業(yè)服務收費應按規(guī)定實行明碼標價。物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置，將物業(yè)服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等進行公示。
第二十六條 物業(yè)服務企業(yè)應當遵守價格法律、法規(guī)和政策，建立健全內部價格管理制度，配備價格管理人員，加強價格自律、自覺規(guī)范價格行為，不斷改善經(jīng)營管理，為業(yè)主提供更好的服務。
第二十七條 對物業(yè)服務收費有爭議的，業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會或物業(yè)服務企業(yè)，可以向物業(yè)所在地價格主管部門申請協(xié)商調解。
第二十八條 物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由價格主管部門依法查處：（一）未經(jīng)當?shù)貎r格主管部門批準，超過政府指導價標準收費的；（二）擅自設立強制性收費項目的；（三）不實行明碼標價或不按規(guī)定明碼標價的；（四）不按規(guī)定備案的；（五）不執(zhí)行本細則第十三條、十四條規(guī)定，擅自擴大有關費用分攤范圍或提高分攤標準的；（六）其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的。
第二十九條 本細則自發(fā)布之日起執(zhí)行，自執(zhí)行之日起有效期5年。此前凡與本細則相抵觸的，以本細則為準。
市部門規(guī)范性文件編號：陽部規(guī)〔2014〕10號
